Что тормозит строительство жилья в регионах
В Костанайской области есть готовые проекты и площадки под застройку, но дело движется медленнее, чем планировалось.
Официально темпы ввода жилья в Костанайской области растут . В отдельных районах их объёмы в разы выше прошлогодних, сообщает inbusiness.kz. Но, чаще всего, речь идёт о тех территориях, которые весной 2024 года серьёзно пострадали от паводка.
По данным областного управления экономики и бюджетного планирования, в Джангельдинском районе построили сразу в пять раз больше жилья, в Аркалыке – темпы строительства выросли в 4,4 раза. Добавили квадратов в Амангельдинском и Наурзумском районах.
В целом, статистика фиксирует рост новых квадратных метров в 16 регионах области из 20. Едва дотянули до плановых показателей Алтынсаринский и Федоровский районы. В аутсайдерах Аулиекольский, Житикаринский, район Б. Майлина, а также Костанай. Здесь показатели ввода жилья снизились в сравнении с 2023 годом.
Восстановление
Показатели по вводу жилья в Костанайской области большей частью зависят от областного центра. Здесь ежегодно возводят более 65% всех квадратных метров. Весомый вклад также вносят Рудный и Костанайский район, где в 2024 году начали застройку двух новых жилых районов "Астана" и "Байтерек". В планах десятки многоэтажек.
Но если сравнивать показатели сел и городов, то объёмы строительства кратно ниже. В сельской местности ежегодно возводят около 1,5-2 тыс. квадратных метров жилья. В Аркалыке, Житикаре, Лисаковск этот показатель приближается к 5-6 тыс. квадратов. Лидеры в жилищном строительстве Рудный – около 40 тыс. квадратов ежегодно, Костанайский район – более 49 тыс. кв.м. в 2024 году, а также Костанай – 280 тыс. кв.м.
Всплески активности в районах наблюдаются ситуативно. В 2022 году решали вопрос с жильем в Аулиекольском районе после пожара. В 2024-м – возводили дома для тех, кто потерял кров в паводок. Отсюда кратный рост объёмов строительства в Джангельдинском районе и Аркалыке.
Есть ещё такое направление, как восстановление пустующего жилья под арендное. Но подобных проектов не так много и они не оказывают влияние на показатели региона в целом. Хотя в масштабах района картину с очередностью заметно улучшают.
Цена вопроса
Стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Костанае сегодня стартует от 340 тыс. тенге. Это квартиры в новостройках в предчистовой отделке. Если покупатель ищет жилье по принципу "зашел и живи", то здесь за квадратный метр надо будет платить не меньше 400 тыс. тенге.
На фоне этих цен стоимость кредитного жилья для очередников выглядит весьма привлекательно. В частности ИЖС в микрорайоне "Кунай" будущие владельцы приобретут по 160 и 220 тыс. тенге за квадратный метр.
"В микрорайоне "Кунай" в 2022 году было начато строительство 55 ИЖС. Стоимость за квадратный метр составит 160 тыс. тенге. По 69 домам, которые начали в текущем году стоимость уже 220 тыс. тенге за квадратный метр. Акимату приходится добавлять финансирование, чтобы завершить строительство. Стоимость этих домов составляет более 300 тыс. тенге за квадратный метр", — отметила зам руководителя облуправления строительства, архитектуры и градостроительства акимата Лидия Беленко.
Она подчеркнула, что стоимость кредитного жилья высчитывают по принятым правилам. Это 80% от укрупненного показателя стоимости строительства, который определяют согласно статистическим данным. В 2024 году сумма составила 322 тыс. тенге за квадрат. Для очередников это жилье будут реализовывать по 258 тыс. тенге за квадратный метр. В 2025 году сумма вырастет.
Однако это также не позволяет властям ускорять процесс застройки новых жилых районов из-за нехватки финансирования. А деньги нужны, учитывая реальные затраты на возведение ИЖС в рамках кредитного строительства.
Государственная территория
Но с кредитным жильем в принципе все непросто. Основную долю такого недвижимости планировали построить в Костанае. Если говорить об ИЖС, то 69 домов в микрорайоне "Кунай", строительство которые начали строить в текущем году, должны сдать до конца декабря. Здесь власти видят перспективу. Но те 55 домов, что начали ещё в 2022-м, также попадают в список проблемных. С подрядчиком расторгли договор.
У акимата возникли проблемы и с возведением многоэтажек. Как рассказал аким Костаная Марат Жундубаев, договор на строительство шести жилых домов вынуждены были расторгнуть, так как подрядчик — ТОО "Риголит" не смог выполнить работу. По ещё четырем домам с этим же застройщиком также нужно решать вопрос, потому что объекты уже называют проблемными.
Тем не менее, как отметила Лидия Беленко, в 2024 году уже ввели в эксплуатацию 46,7 тыс. квадратных метров кредитного жилья и ещё 13,3 тыс. кв. метров арендного жилья без права выкупа. И арендное жилье акиматы выкупают у частных застройщиков. Включая те квартиры, что были восстановлены. Ярким примером 2024 года стал Рудный, где восстановили сразу несколько брошенных многоэтажек.
По региону, по данным облупралвения строительства, должны выкупить 933 арендных квартиры. Конкурсы уже провели, но сделки по данным на середину ноября, совершили лишь по 198 квартирам. Бюджету эта покупка обошлась в 3,5 млрд тенге.
Частный сектор
В областном управлении строительства, архитектуры и градостроительства отметили, что львиную долю жилья традиционно вводят частники. Это как крупные застройщики, так и костанайцы, что возвели себе дом. В 2024 году доля такого жилья составила 86% от общего объёма введенных квадратов. Подобная динамика наблюдается уже не первый год.
Если говорить о причинах снижения объёмов жилищного строительства в Костанае по итогам 10 месяцев 2024 года, то одна из них – отсутствие доступных для застройки земельных участков. В беседах с несколькими руководителями строительных компаний области корреспондент inbusiness.kz услышала, что серьёзный барьер для прогресса в этой сфере — планы детальной планировки (ПДП). Точнее требование их наличия. Сегодня в Костанае часть проектов оказалась заморожена именно из-за отсутствия этой градостроительной документации.
В городском акимате рассказали, что на изучении в госэкспертизе почти два десятка проектов, включая те, что заказывал акимат. Но львиная доля – деньги частных застройщиков, которые выкупили участки и теперь не могут начать стройку без ПДП.
Со слов самих застройщиков, в новых районах не всегда есть возможность купить земельные участки. Например, в микрорайоне "Береке" есть земли, но их нужно выкупать уже не у государства, а у таких же частников. И цена, судя по комментариям предпринимателей, слишком высока. Потому ждут завершения разработки собственных проектов, предпочтя отложить начало строительства.
Однако есть и те, кому не позволили ввести свои дома в эксплуатацию из-за неисполнения некоторых требований закона. В частности по числу парковок. Этот вопрос некоторые застройщики пока решают.
