Коммерческая недвижимость в Астане: куда вложиться до запуска ЛРТ
Как запуск транспортного проекта повлияет на переоценку значения ряда объектов недвижимости, выяснял inbusiness.kz.
Запуск ЛРТ – одно из ожидаемых инфраструктурных строек этого года. Ранее inbusiness.kz уже писал о том, как может измениться стоимость жилой недвижимости вдоль линии будущего легкорельсового транспорта (ЛРТ). Теперь настал черёд коммерческой. Особенно с учётом того, что за последние два года этот сегмент и без того демонстрирует впечатляющий рост: по данным эксперта по инвестициям в недвижимость Льва Тетина, стоимость квадратного метра стрит-ритейла (торговые помещения на первых этажах зданий) в Астане увеличилась на 60%.
Причина такого скачка — в смещении интереса инвесторов: всё больше игроков уходят из жилого сектора в коммерческий. Девелоперы, подхватив волну спроса, начали поднимать цены. Если два года назад квадратный метр стоил в среднем 750 тысяч тенге, то сегодня он приближается к отметке в 1,1 млн тенге, что делает рынок Астаны сопоставимым с алматинским.
Дополнительным фактором давления на цены может стать запуск надземного метро , которое способно существенно изменить городскую логистику и повысить транспортную доступность отдельных районов. Приведёт ли новая линия к повсеместному росту стоимости коммерческой недвижимости — или выгода достанется лишь точечным локациям? Ответ на этот вопрос искал журналист inbusiness.kz.
ЛРТ как точка роста: логика инвестиций
По мнению основателя и CEO агентства недвижимости Tanirbergen.com Танирбергена Бердонгара, влияние ЛРТ на стоимость коммерческой недвижимости будет значительным, особенно в локациях, находящихся в непосредственной близости от остановок:
"Если сравнивать объекты одного класса, то уже сейчас те, что расположены вдоль маршрута ЛРТ, стоят дороже аналогов в других районах. Это объясняется просто: линия проходит по ключевым артериям города. Мировая практика показывает: недвижимость возле станций метро или ЛРТ всегда дороже".
Эксперт подчёркивает, что особенно интенсивный рост цен ожидается на первую линию вдоль ЛРТ и в радиусе 50–100 метров от станций. Такая локализация обеспечивает не только высокий трафик, но и видимость бизнеса — важнейший фактор при выборе помещения.
Лев Тетин соглашается с тем, что влияние ЛРТ будет точечным, но при этом весьма ощутимым.
"Рост стоимости произойдёт именно вблизи транспортно-пересадочных узлов — станций ЛРТ (всего их будет 18). Там, где формируется поток пассажиров, формируется и покупательский трафик. Потенциальный прирост стоимости может составить 30–50 % в сравнении с текущими значениями. В то же время в участках, где линия ЛРТ просто проходит транзитом без остановок, изменений практически не произойдёт".
Если говорить о конкретных цифрах, то сегодня средняя стоимость покупки коммерческой недвижимости в Астане составляет около 1,1 млн тенге за квадратный метр. По оценкам экспертов, после запуска ЛРТ этот показатель может вырасти до 1,6–1,8 млн тенге в зонах, прилегающих к станциям. Аналогичная динамика ожидается и на рынке аренды: если сейчас ставка составляет 10–12 тыс. тенге за квадрат, то вблизи ЛРТ она, вероятно, достигнет 15–16 тыс., а в наиболее востребованных локациях — до 25 тыс. тенге.
Ограничения и нюансы: что может повлиять на ликвидность
Тем не менее, перспективы роста не означают автоматической доходности для любого объекта, расположенного у линии ЛРТ. Как подчёркивает Бердонгар, важно учитывать не только близость к маршруту, но и инфраструктурные риски.
"Уже сейчас на ключевых улицах, таких как Сыганак, ощущается дефицит парковочных мест. С запуском ЛРТ и ростом транспортного потока ситуация может лишь ухудшиться. Вдоль трассы возможен повышенный уровень шума, пыли и загазованности. Чтобы минимизировать эти факторы, потребуется усиливать остекление и вентиляционные системы. Всё это влечёт за собой дополнительные затраты для собственников", — говорит спикер.
Тетин, напротив, считает, что фактор шума и дискомфорта переоценён:
"Мы живём в шумной среде. Посетитель магазина не остаётся внутри на длительное время — 15–20 минут максимум. Уровень вибрации и звука от ЛРТ не критичен и не окажет значительного влияния на поведение потребителя. Ни вентиляцию, ни шумоизоляцию дополнительно усиливать не будут — в этом просто нет необходимости".
Какой формат покупать? Площадь, локация, назначение
Оба эксперта сходятся во мнении, что наиболее востребованными будут помещения от 100 до 250 кв. м. Этот диапазон универсален и подходит под различные бизнес-модели: пекарни, аптеки, кофейни, мини-маркеты, салоны услуг. Однако выбор нужно делать не только исходя из площади.
"Важно обращать внимание на технические характеристики: высота потолков, электромощность, вентиляция, фасад, наличие парковки и вывески. Всё это влияет на окупаемость и цену аренды", — добавляет Тетин.
Также стоит учитывать демографию района. Формат бизнеса, подходящий для элитного жилого комплекса, будет неэффективен в зоне плотной эконом-классовой застройки — и наоборот.
Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости с целью инвестиций, то необходимо тщательно просчитывать экономику сделки. Один из главных показателей — срок окупаемости.
"Если окупаемость составляет 7–10 лет — это хороший актив. Более длительные сроки говорят о меньшей ликвидности. На сегодня приемлемая окупаемость — 10 лет, что соответствует 10 % годовых дохода", — поясняет эксперт.
Также необходимо учитывать уровень капитализации, который на столичном рынке составляет 4–5 % в год. Это означает, что помимо арендного дохода собственник также зарабатывает на росте стоимости самого помещения.
Рынок коммерческой недвижимости в Астане уже находится в фазе активного роста, и запуск ЛРТ может усилить эту динамику, особенно в локациях, где будут располагаться станции и формироваться высокий пешеходный трафик. Однако рассчитывать на повсеместное удорожание не стоит: рост будет локальным и зависеть от множества факторов — от площади помещения и назначения бизнеса до наличия парковки и реального спроса в районе.
Читайте по теме:
Задолженность государству по LRT возмещена
