Алмаз Ахтямович, что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки одновременно для большого количества объектов недвижимости. При этом индивидуальные особенности конкретного объекта не учитываются: например, вид из окна, качество ремонта или соседство не влияют на итоговую сумму. Осмотр объекта в ходе кадастровой оценки не проводится, основным источником данных о характеристиках выступает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта. В этом случае оценщик обязательно осматривает недвижимость, собирает дополнительную информацию об объекте и его аналогах на рынке.

Для каких целей используется кадастровая стоимость?

В первую очередь она необходима для расчета налога на имущество и земельного налога. Также кадастровая стоимость используется при расчете арендной платы, выкупной стоимости при приобретении недвижимости из государственной или муниципальной собственности, а также для расчета НДФЛ. Например, если объект продается по цене ниже его кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Размер налога на имущество и землю исчисляется исходя из двух показателей: налоговой ставки и кадастровой стоимости объекта. Сама кадастровая стоимость определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке.

Как часто в Татарстане проводится государственная кадастровая оценка и сколько объектов охватывает эта работа?

Согласно действующему законодательству, оценка проводится раз в четыре года. В 2022 году ЦГКО оценил все земельные участки республики, в 2023-м – объекты капитального строительства. Следующий цикл запланирован на 2026–2027 годы. Сейчас рассматриваются изменения в федеральный закон, которые могут ввести ежегодную оценку – это сделает результаты более актуальными. На 1 января 2022 года оценке подлежало 1,7 млн земельных участков, на 1 января 2023 года – 2,8 млн объектов капитального строительства.

Почему у двух внешне похожих объектов может быть разная кадастровая стоимость и, как следствие, разный налог?

При государственной кадастровой оценке используются данные о реальных сделках, зарегистрированных в Росреестре, а не объявления о продаже. В объявлениях цена часто завышена с учетом торга или просто не отражает реальную ситуацию на рынке. Зарегистрированная сделка показывает фактическую цену, по которой объект был продан. На основе этих данных строятся модели оценки для похожих объектов. Разница в стоимости может быть обусловлена расположением, инфраструктурой района, датой последней сделки по аналогам и другими факторами.

Как собственник может самостоятельно проверить кадастровую стоимость своего объекта?

Бесплатную выписку о кадастровой стоимости можно получить в личном кабинете на сайте Росреестра или через портал госуслуг. Общие характеристики объекта, включая кадастровую стоимость, доступны через сервис «Публичная кадастровая карта» – можно выбрать объект на карте или ввести его кадастровый номер в поиске. Также работает сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» с поиском по адресу или кадастровому номеру.

Важно: информация из этих сервисов носит справочный характер. Для получения юридически значимого документа нужно обратиться в МФЦ с паспортом – сотрудник распечатает выписку и заверит её печатью. Самостоятельно распечатанный электронный документ юридической силы не имеет.