В Москве продолжается системная работа по легализации доходов граждан. Под наблюдением налоговых органов — 154 тыс. трудоспособных жителей столицы, которые владеют движимым и недвижимым имуществом, но не имеют подтвержденных официальных доходов.
Речь идет не о разовой кампании, а о постоянном курсе ФНС на выведение поступлений «из тени». По итогам 2025 года почти 64 тыс. москвичей, ранее считавшихся неработающими, задекларировали доходы. Это позволило дополнительно привлечь в бюджет более 9 млрд рублей налогов и страховых взносов.
В первую очередь внимание налоговиков приковано к физическим лицам — собственникам жилой и коммерческой недвижимости, чьи официальные доходы явно не соответствуют объему имущества. Таких владельцев можно условно разделить на две группы.
Первая — полностью неформальные арендодатели. Они сдают квартиры, комнаты, апартаменты, офисы, склады, магазины и машино-места без деклараций, регистрации ИП или статуса самозанятого. Оплата чаще всего поступает наличными либо переводами на личные банковские карты.
Вторая категория — так называемые светло-серые собственники. Формально они уже легализовали деятельность, но показывают лишь часть доходов. Например, в договоре указывается заниженная ставка аренды, а остаток передается наличными, по устной договоренности или через взаимозачеты.
Для контролирующих органов эта группа может быть даже более прозрачной: данные о недвижимости, статусе самозанятого или ИП, декларациях и зарегистрированных объектах уже есть в государственных информационных системах. Остается сопоставить официальные сведения с фактической экономикой объекта.
В числе наиболее заметных кейсов — владельцы нескольких квартир и апартаментов в новых жилых комплексах, инвесторы, покупающие недвижимость для сдачи, а также собственники помещений на первых этажах домов, в торговых и офисных центрах. Если арендатором выступает юрлицо или ИП, у налоговой больше возможностей для проверки: договоры, акты, платежные поручения и бухгалтерская отчетность позволяют сравнить фактические выплаты с декларациями собственника-физлица. При выявлении расхождений возможны доначисления НДФЛ, пеней и штрафов за прошлые периоды.
— При значительных объемах и регулярном характере операций контролирующие органы могут поставить вопрос о признаках предпринимательской деятельности и необходимости уплаты страховых взносов, — отмечают в налоговых органах.
Сначала собственник может получить уведомление в личном кабинете налогоплательщика или письмо с предложением пояснить источник доходов либо добровольно урегулировать ситуацию. В сообщении могут быть указаны сведения о нескольких объектах недвижимости при отсутствии данных о доходах от их использования. Гражданину напомнят о необходимости платить налоги с арендных поступлений и предложат подать декларацию 3-НДФЛ за прошлые периоды либо оформить подходящий налоговый статус — например, самозанятого или ИП.
Если ответа нет или сведения вызывают дополнительные вопросы, возможен вызов на комиссию по легализации налоговой базы. На такой встрече налогоплательщику могут представить имеющуюся у ведомства информацию: перечень объектов, следы размещения объявлений, сведения о договорах, проживающих или отдельных финансовых операциях. Добровольное урегулирование обычно снижает риски более серьезных претензий и санкций.
Доказать сокрытие доходов непросто, но сегодня есть запрос на выведение серых арендодателей на чистую воду. Как признают сами налоговики, доказать получается, если есть свидетель, готовый подтвердить факт передачи денег, но так бывает далеко не всегда. Любимым прикрытием предпринимательской деятельности остается якобы возврат долга.
Дополнительным источником данных для налоговой становятся открытые цифровые следы. Объявления о сдаче жилья и помещений на сервисах недвижимости позволяют сопоставить объект с конкретным собственником по адресу, планировке, фотографиям и другим характеристикам. После этого проверяется, отражает ли владелец доходы от аренды в декларации, приложении «Мой налог» или отчетности ИП. Аналогичный подход применяется к посуточной аренде через онлайн-сервисы и агрегаторы. Особое внимание привлекают объекты с регулярной сменой жильцов и признаками постоянной коммерческой эксплуатации.
Косвенные сведения о сдаче объекта могут появляться у управляющих компаний или ТСЖ. Среди возможных признаков — частая смена проживающих, регулярная выдача пропусков в бизнес-центры, фактическая загрузка нежилых помещений, отсутствие собственника при постоянном присутствии арендаторов.
Раньше на физлицах внимание особенно не акцентировалось: массовые проверки требуют значительных ресурсов. Но сегодня ситуация меняется. Ставка сделана на предупредительные меры, чтобы заставить человека самостоятельно узаконить доход.
Инструменты: от опроса соседей до банковских счетов
У налоговых органов хватает инструментов как мягкого, так и жесткого воздействия. Во-первых, это получение пояснений и показаний. Инспекторы могут вызвать на опрос любое физическое лицо, допросить соседей, жильцов квартиры, которую сдают. Их показания вполне могут стать основой для доначислений.
Во-вторых, налоговый орган может запросить письменные разъяснения об источнике происхождения доходов у самого налогоплательщика. Здесь есть серьезная проблема: многие запросы и повестки приходят по почте или в личный кабинет налогоплательщика. Люди часто не живут по адресу регистрации и не проверяют ЛК месяцами. Поэтому гражданин может даже не узнать, что у него что-то запрашивали и что идет какая-то активность.
В рамках уже открытой налоговой проверки инспекция может запросить у банка информацию о движении денежных средств по счетам физического лица. Кроме того, информация может поступить адресно: налоговый орган получает немало заявлений от обиженных соседей, бывших жен, поссорившихся партнеров.
Счета на стадии проверки не блокируют. Это происходит уже после того, как налогоплательщику доначислят налоги, вынесут акт проверки и он превратится в решение. Процесс довольно длительный. При этом налоговая нацелена на то, чтобы не выносить акт проверки, а заставить гражданина задекларировать доход и уплатить налоги самостоятельно. Если после подачи декларации налог не уплачивается, а требования игнорируются, действительно может наступить момент блокировки счетов.
Главный совет — не ждать, пока налоговые органы сами проявят интерес. Если недвижимость сдается, доход нужно легализовать. Варианты зависят от статуса и вида объекта: декларация 3-НДФЛ, самозанятость — если вид деятельности и объект позволяют применять НПД, ИП на УСН, патенте или общей системе. При значительных объемах операций и регулярном характере деятельности стоит проконсультироваться с налоговым юристом или консультантом.
Курс на обеление аренды делает рынок прозрачнее, но не проходит безболезненно. Часть собственников может попытаться переложить дополнительные налоговые расходы на арендаторов, что способно отразиться на ставках. Однако для тех, кто работает легально, новые правила создают более предсказуемые условия и снижают риск неожиданных доначислений.
ФНС делает ставку на добровольную легализацию, но инструменты принуждения у ведомства тоже есть. Для арендодателей «в тени» риск растет: цифровые следы, банковские данные, жалобы и межведомственный обмен делают сокрытие все менее комфортным. Лучше легализоваться на этапе уведомления, чем на этапе проверки.
Источник: Аргументы недели