Иллюзия былого спроса

В 90-е и нулевые годы приобретение гаража было сравнимо с покупкой небольшой квартиры. Люди вкладывали последние сбережения, чтобы защитить железного коня от морозов и угона. Тогда это был дефицитный актив, который можно было легко сдать или продать в случае нужды.

Однако времена изменились. Сейчас мы наблюдаем парадоксальную картину: машин на дорогах становится все больше, а вот спрос на старые гаражи неуклонно падает. То, что когда-то считалось надёжной инвестицией, для многих владельцев превращается в объект, с которым они не знают, что делать.

Застройщики жилых кварталов давно учли потребности автовладельцев. В новых домах предусмотрены подземные паркинги, охраняемые стоянки и закрытые дворы с видеонаблюдением. Молодое поколение водителей предпочитает оставлять машину прямо у подъезда, а не тратить время на поездки за несколько километров в кооператив.

Люди больше не хотят зависеть от погоды и своего расписания, чтобы просто забрать автомобиль. Особенно остро этот вопрос стоит зимой, когда добираться до гаража общественным транспортом или пешком крайне неудобно. В результате большое количество старых металлических и кирпичных боксов попросту простаивает, забирая у пенсионеров время и деньги.

Старые стены требуют больших вложений

Большая часть гаражных кооперативов досталась нам по наследству из советской эпохи. За десятилетия эксплуатации эти сооружения износились до предела. Крыши текут, бетонные плиты крошатся, а подъездные дороги разбиты так, что не каждый внедорожник проедет.

Владельцы регулярно платят членские взносы, но этих денег часто хватает только на вывоз мусора и работу сторожа. Как только требуется серьёзный ремонт — замена кровли или проводки, — сумма затрат оказывается сопоставимой с рыночной стоимостью самого гаража. Пенсионеру тяжело нести такие расходы, а продать объект с проблемами невозможно.

Давайте посчитаем простую арифметику. Предположим, скромный гараж в спальном районе стоит около 500 тысяч рублей. Если выставить эту сумму на банковский вклад под 15-18% годовых, можно ежегодно получать до 90 тысяч рублей пассивного дохода.

В случае с гаражом картина иная: вы платите взносы, убираете снег зимой, ремонтируете ворота, а взаимен не получаете ничего, если только не сдаете помещение в аренду. При этом аренда в старых кооперативах пользуется низким спросом, особенно если рядом нет крупных предприятий или круглосуточных сервисов.

«Сама идея вкладывания денег в гаражи бесперспективна. Большого и массового спроса на гаражи нет и не будет», — в беседе с радио Sputnik заявил Борис Шмелев, руководитель центра политических исследований Института экономики РАН. — Инвестирование в такие объекты себя не окупает, и гораздо выгоднее вкладывать средства в банковские депозиты или золото, а не в имущество, которое может оказаться мертвым грузом».

Угроза сноса и судебные тяжбы

Вопрос земли сегодня стоит остро. Земельные участки, на которых десятилетиями стоят гаражи, все чаще попадают в зону интересов застройщиков и городских властей. Статус земли могут изменить под жилую застройку или коммерческие объекты.

Владельцы постоянно живут в тревоге из-за возможной реконструкции территории, принудительного выкупа или судебных споров. Ни один здравомыслящий покупатель не захочет приобретать кота в мешке. Люди боятся, что вложат последние деньги, а через год их гараж снесут бульдозером, выплатив лишь жалкую компенсацию.

Если зайти на сайты объявлений, можно заметить, что предложения о продаже гаражей висят месяцами, а то и годами. Продавцы постоянно снижают цену, но звонков все равно нет.

Причины просты: молодежь не интересуется таким имуществом, предпочитая каршеринг или аренду машино-мест в центре. Содержание личного автомобиля и так бьёт по карману из-за роста цен на запчасти и топливо, а дополнительные расходы на содержание гаража кажутся абсурдными.

Многие пенсионеры, наоборот, отказываются от прав, потому что вождение становится для них слишком дорогим удовольствием. Спрос стремительно падает, а предложение остается высоким.

Арендный бизнес: иллюзия пассивного заработка

На первый взгляд, сдача гаража выглядит неплохим подспорьем к пенсии. Однако на практике этот способ заработка приносит одни головные боли.

Во-первых, найти порядочного арендатора крайне сложно. Во-вторых, часто возникают простои, когда бокс пустует по несколько месяцев. В-третьих, арендаторы редко следят за состоянием имущества, и вам придётся делать ремонт за свой счёт. Плюс коммунальные платежи и взносы. В итоге доходность от аренды в старых районах оказывается значительно ниже, чем проценты по обычному банковскому депозиту.

Конечно, не стоит думать, что абсолютно все гаражи безнадежны. Боксы, расположенные в пешей доступности от новых жилых комплексов или в районах с катастрофической нехваткой парковок, до сих пор пользуются спросом. Объекты с правильно оформленными документами на землю уходят быстро и дорого.

Однако для большинства старых кооперативов ситуация складывается печально. Дефицитный актив превращается в обузу, от которой хочется избавиться, но нет возможности. Каждый владелец стоит перед выбором: продолжать нести убытки ради привычки «иметь свой угол» или расстаться с гаражом, вложив вырученные средства во что-то более надёжное и доходное.